4 façons de réduire son loyer commercial sans en négocier le prix

Le réflexe naturel lorsque l’on s’apprête à effectuer une transaction immobilière est de négocier le prix
demandé. Cette tendance se retrouve également dans les transactions de location d’espaces à bureaux,
commerciaux ou industriels. On pense qu’en baissant le prix, on fait une bonne affaire. Dans la plupart des
cas, un rabais de taux est probablement l’incitatif qui déplaira le plus à votre bailleur.
Pensons-y, si nous étions un propriétaire immobilier, notre objectif serait de maximiser les flux de
trésorerie de nos immeubles et de s’assurer qu’ils ont toujours la meilleure valeur possible aux yeux de la
banque. Ces deux éléments passent directement par le prix au pied carré chargé à nos locataires. Voici
donc quatre types d’incitatifs que votre bailleur pourrait être enclin à accepter sans modifier le prix
demandé :

1- Loyer gratuit

Afin de réduire le montant total exigé dans votre bail, vous pouvez négocier un congé de loyer. Ce congé
peut s’appliquer sur une portion du loyer demandé (loyer net ou loyer additionnel) ou sur la totalité du
loyer (loyer brut). Le moment où ce montant sera applicable aura une incidence sur la qualité de l’incitatif
pour vous et votre bailleur. Par exemple, un mois de loyer gratuit en début de terme représente souvent
un montant en dollars moins élevé qu’un mois de loyer gratuit en fin de terme dû à l’indexation du loyer.

2- Pré-occupation

Les mois de pré-occupation gratuits sont identiques aux loyers gratuits à l’exception qu’ils ne font pas
partie du terme du bail. En guise d’exemple, vous pouvez prendre possession de vos espaces en mars et
commencer votre bail en juillet. Cet incitatif a moins d’impact sur le bailleur puisqu’il recevra l’ensemble
des revenus prévus au bail.

3- Allocation

Dans la plupart des cas, des frais sont à prévoir lorsqu’un locataire prend possession de nouveaux espaces.
Nous n’avons qu’à penser aux travaux à effectuer pour rendre l’espace à l’image du nouveau locataire. En
guise d’incitatif, le bailleur peut fournir au locataire une allocation monétaire qui peut servir à rembourser
les travaux ou d’autres dépenses. Plus cette allocation est élevée sans modifier le prix du loyer, meilleure
est la transaction pour le locataire. Il faut toutefois être prudent avec ce type d’incitatif puisque la majorité
des bailleurs imposeront un pourcentage d’intérêt sur la somme allouée.

4- Superficie facturable

La superficie est également un élément négociable au terme d’un bail commercial. Cet élément peut
s’avérer un incitatif intéressant, particulièrement pour une entreprise en croissance. Le concept est
simple : il s’agit de négocier une superficie utilisable plus élevée que la superficie facturable. Ce rabais de
superficie peut être stable dans le temps ou dégressif.
Finalement, quel incitatif sera le plus avantageux? Il n’y a pas de bonne réponse à cette question. Alors,
comment s’assurer de maximiser la valeur créée dans vos prochaines négociations? Pour cela, il faut
connaître les différents bailleurs, leurs objectifs, leur situation, le contexte du marché, etc. Également,
quelle est la situation de l’immeuble où vous souhaitez louer des espaces : est-il vide ou plein? Qui sont
les autres locataires et quelle est la date d’échéance de leurs baux? En ayant le plus de renseignements
possible, vous serez en mesure de créer un scénario de négociation qui augmentera vos chances de
conclure une transaction intéressante.

Eric Marquis

Courtier immobilier commercial

Développement des affaires

Bender et associés, agence immobilière