L ’année 2022 tire déjà à sa fin.

Je ne sais pas si vous êtes comme moi, mais je ne l’ai pas vraiment vu passer. Heureusement, au lieu de se préparer à un prochain couvre-feu, on se prépare à souligner le temps des fêtes au bureau, entre amis et en famille. C’est aussi le temps des évaluations et des bilans qui commence. Le retour en présentiel se fait encore désirer. Les bureaux sont vides. Est-ce que le portrait est si sombre? Comment se porte réellement le marché immobilier de Québec ?

Statistique ou réalité?

Si on regarde les statistiques, tout semble sous contrôle! Québec, tel un véritable village Gaulois, a survécu à tout. Selon la dernière étude sur le marché des immeubles de bureaux Québec Métropolitain, réalisée par la firme Altus au 2e trimestre de 2022, le taux d’inoccupation, toutes classes d’immeubles confondues, aurait connu une légère augmentation en 2021, passant à 7,5 % pour redescendre par la suite à 6.8 % cette année. Alors que les grandes villes Canadiennes connaissent un tout autre sort, on peut dire qu’on s’en sort plutôt bien. Le taux d’inoccupation de Calgary frôle le 25%, Edmonton dépasse le 15 %, Montréal est à 13 % et Toronto ne suit pas très loin derrière avec 12 %. Pourtant, les bureaux sont tout aussi vides à Québec. Pourquoi a-t-on un taux aussi bas?

Disponible ou inoccupé?

La grande région de Québec s’est toujours distinguée des autres grands centres. Pendant plusieurs années, nous avons connu les taux d’inoccupation les plus bas au Canada, combinés avec les plus bas taux de location. Plusieurs investisseurs ont vu là une belle occasion d’investissement avant la pandémie, mais ont fini par quitter le navire, car ce n’était pas si facile de monter les loyers à Québec. Selon les statistiques recueillies par Altus, la valeur du loyer moyen demandé depuis le 2e trimestre 2021 serait parmi les plus basses des 10 dernières années. La présence de grands utilisateurs, comme le gouvernement et les compagnies d’assurance, ont toujours aidé à stabiliser le marché. La variété de plus petits bailleurs également. Toutefois, ça pourrait changer. La tarte ne se partage plus avec autant de joueurs. Avec sa récente acquisition d’une partie du portefeuille de Cominar, Groupe Mach détient maintenant près de 4 millions de pieds carrés, suivi par Canderel avec 2,7 millions de pieds carrés, qui agit à la fois comme gestionnaire pour le portefeuille d’Industrielle Alliance et comme nouveau propriétaire à Québec avec l’acquisition de l’autre portion du portefeuille de bureau de Cominar. Ce dernier a toutefois déjà remis des propriétés à vendre. Beneva suit beaucoup plus loin à 1,4 million de pi2. Ces trois joueurs détiennent 8 millions de pieds carrés, soit près de 40 % du marché.

Mais comme dans les autres grandes villes, les bureaux sont vides. C’est là que la notion de disponibilité remplace l’inoccupation. On l’a tous vécu pendant les deux dernières années, ce n’est pas parce que vous n’occupez pas votre loyer que vous n’avez plus à le payer. La plupart des entreprises ont des baux à long terme ou ont renouvelé à court terme, car une relocalisation ou une restructuration du bail pour rétrocéder des pieds carrés peut entraîner un réaménagement coûteux. Donc pour le moment, leurs locaux, même vides, ne sont pas comptabilisés dans le taux d’inoccupation puisqu’ils sont loués. Même chose pour ceux qui ont exercé des clauses de rétrocession ou de sortie, ou encore qui souhaitent sous-louer leurs espaces. L’exercice de ces clauses se fait avec un bon délai, donc on sait que les locaux deviendront disponibles. Pour le moment, il n’y a pas d’impact à la hausse sur le taux d’inoccupation, mais plutôt sur le taux de disponibilité.

Un article de La Presse, paru le 3 juin dernier, annonçait un taux de disponibilité qui pourrait dépasser les 25 % pour la grande région de Montréal, d’ici à 2027. La Métropole est actuellement à 17 %. Je ne crois pas personnellement que la grande région de Québec pourrait franchir de tels taux, mais je suis d’avis que nous connaitrons une bonne augmentation. Le taux actuel frôle déjà les 10 %, soit pratiquement 3 % de plus que le taux d’inoccupation.

Pour les dirigeants, c’est extrêmement difficile d’évaluer les besoins quand, le lundi, on est 6 et le mercredi 32 employés au bureau et que c’est différent la semaine suivante. Plusieurs logiciels favorisent la gestion, mais ne prévoit pas à 100 % l’achalandage réel au bureau. Après discussion avec plusieurs dirigeants d’entreprise, on se rend compte qu’il faut user de créativité pour attirer les employés au bureau. Le télétravail étant favorisé, il est difficile d’imposer un retour au bureau. Il faut toutefois réaliser que la flexibilité offerte aux employés est un avantage incontestable dans un contexte de pénurie de main-d’œuvre et que pour certains, c’est plus productif ainsi. Le plus curieux, c’est que certaines entreprises ont réussi à faire revenir leurs équipes au bureau, et d’autres dans le même secteur d’activité n’y parviennent pas. Est-ce le temps de déplacement, les coûts de stationnement, la personnalité plus introvertie des employés, la culture d’entreprise? Difficile à dire. Nous avons vu plusieurs entreprises doubler, voire tripler, leur superficie cette année, alors que d’autres ont doublé leur effectif et réduit leurs pieds carrés.

Réapprendre à vivre ensemble

Je participais dernièrement à une soirée de la YMCA qui vient d’ouvrir dans le quartier Saint-Roch. Le maire Bruno Marchand a fait une allocution fort dynamique sur l’importance de vivre ensemble. Vous comprenez que son allocution, vu l’événement, portait davantage sur la mixité sociale. Je crois que cette notion s’applique au milieu du travail également. Nous avons besoin de socialiser réellement avec des gens qui sortent de notre cercle rapproché, pour échanger, collaborer et créer. Les discussions de machine à café permettent de connaître des informations personnelles qui ne s’échangent pas aussi bien en mode virtuel et qui permettront la mise en place d’une culture d’entreprise et d’un sentiment d’appartenance plus forts.

Conclusion

Plusieurs entreprises de Québec devront malheureusement continuer de naviguer dans le brouillard. Difficile de prendre des décisions à long terme. Pourtant il faudra bien se lancer un jour ou l’autre et adapter nos bureaux à cette réalité. Heureusement, on commence à voir une diminution des délais pour recevoir des matériaux et des soumissions qui sont moins déconcertantes. C’est quand même positif! Il faut garder l’œil ouvert. Il y aura des rétrocessions et des sous-locations qui vont offrir de très beaux espaces, ce qui permettra de générer de belles options plus flexibles. Il y aura également l’augmentation de l’inoccupation dans certains secteurs de la ville qui pourrait vous donner un peu plus de pouvoir de négociation pour votre prochaine transaction. Définitivement, l’ajout de clause de rétrocession, d’expansion et de sortie sera primordiale pour vous offrir de la flexibilité.

Marie-Jasmine Cantin Obando

Courtier immobilier agréé