Les impacts d’un bail commercial sur la vente d’entreprise

Le transfert d’entreprise est assurément un sujet d’actualité. En effet, des dizaines de milliers d’entreprises québécoises changeront de mains au cours des années à venir! La question se pose donc : le bail peut-il avoir une incidence sur la vente d’une entreprise? Bien sûr! Certaines clauses ou conditions incluses au bail peuvent effectivement influencer de manière positive ou négative la transaction au niveau de sa valeur et de sa facilité à être conclue. La préparation d’une entreprise à la vente afin de permettre la meilleure transaction possible (communément appelé le business staging) comporte plusieurs étapes et touche toutes les facettes de cette dernière. Ses obligations relatives à un bail en font partie. Voici donc les principales clauses du bail qui peuvent influencer la transaction de vente de l’entreprise, avantageusement ou pas.

Comment le bail commercial peut-il être un levier dans l’optimisation de la valeur d’une entreprise en vente?

Le bail commercial, s’il est bien négocié, peut améliorer drastiquement la flexibilité de gestion d’une entreprise. Plus le bail est flexible, plus les possibilités qu’il convienne à un acheteur potentiel sont grandes.

Voici quelques clauses qui peuvent ajouter de la valeur aux yeux d’un acheteur potentiel :

1. Option de sortie ou droit de résiliation

Ce droit permet au locataire de mettre un terme à son bail et donc, à ses obligations. Il faut comprendre que cette clause n’est pas avantageuse pour le bailleur puisqu’elle implique un risque supplémentaire et impacte la valeur de l’immeuble ainsi que les possibilités de financement. Ce droit est donc difficile à obtenir ou sera accordé en contrepartie de pénalités financières afin de compenser la perte pour le bailleur.

Si l’acheteur potentiel a une vision différente et souhaite modifier les opérations de l’entreprise, il sera certainement heureux d’avoir la possibilité de mettre un terme au bail dans les mois suivant la transaction. C’est souvent le cas d’acquéreurs stratégiques qui souhaitent fusionner l’entreprise acquise à une entreprise qu’ils possèdent déjà. Il est alors avantageux pour eux de déménager les opérations de l’entreprise acquise dans les locaux qu’ils louent ou possèdent déjà. Souvent, ce déménagement est nécessaire pour permettre de maximiser la synergie entre les entreprises, ce qui justifie la transaction et le prix payé pour l’entreprise. Si l’acheteur doit continuer de payer le loyer alors qu’il n’occupe plus les lieux ou acquitter les pénalités financières incluses au bail, les coûts afférents diminueront la valeur de l’entreprise acquise pour lui.

2. Option d’expansion

L’option d’expansion permet de réserver un espace qui, à une date ou période donnée, peut permettre à l’entreprise d’agrandir ses espaces. Dans la majorité des cas, l’option concerne un espace vacant adjacent aux locaux de l’entreprise locataire. Il peut être difficile d’ajouter ce droit au bail puisque le bailleur doit s’assurer que l’espace en question est disponible à la date d’exercice de l’option. Cela implique donc que le bailleur assume la perte de revenu jusqu’à l’exercice ou non de ce droit, sans avoir de garantie que le locataire se porte acquéreur de l’espace. Si les espaces visés par le droit d’expansion sont déjà loués, le bailleur devra assumer la relocalisation du locataire. Dans le scénario où l’acheteur est connu à l’avance, ce droit peut permettre d’arrimer la stratégie opérationnelle à la vision et les projets du futur propriétaire. Dans tous les cas, un acquéreur qui a pour objectif de faire croître l’entreprise verra en cette option un avantage certain.

3. Option de renouvellement

Cette option est très présente dans les baux commerciaux. Elle permet au locataire de protéger son droit de rester sur place à la fin du bail. Dans la majorité des cas, elle vient déterminer les modalités du prochain bail, notamment le terme et les loyers ou la méthode avec laquelle ces derniers seront négociés. Ce droit peut être avantageux pour le propriétaire de l’immeuble puisqu’il s’agit d’un incitatif à ce que le locataire prolonge son séjour dans son immeuble. Pour bien négocier ce droit, il faut être conscient de la situation du bailleur et de celle des autres locataires de l’immeuble, le cas échéant. Pour un acheteur ou repreneur potentiel, ce droit peut protéger les opérations de l’entreprise dans les lieux loués pour une plus grande durée, ce qui assure une continuité des opérations et limite souvent l’augmentation potentielle des frais relatifs au loyer.

4. Droit de première offre ou de premier refus

Le droit de première offre accorde à l’entreprise le privilège d’être la première à pouvoir déposer une offre de location d’un espace qui devient ou deviendra disponible dans l’immeuble, et ce, selon des conditions préétablies. Le bailleur ne peut donc pas offrir l’espace à un tiers avant de l’avoir préalablement offert au locataire détenteur du droit. Ce droit bonifie la flexibilité du bail, mais alourdit le processus de location du bailleur.

Le droit de premier refus permet à l’entreprise d’avoir préséance sur un espace vacant lorsqu’un locataire potentiel dépose une offre de location concernant les lieux visés par le droit. L’entreprise devra alors, dans un certain délai, aviser le bailleur de sa décision de prendre ou non possession des lieux sous les mêmes conditions mentionnées dans l’offre. Tout comme le droit de première offre, ce droit ajoute de la flexibilité à l’entreprise, mais implique une lourdeur administrative importante pour le locateur en plus de nuire à la location des espaces vacants de l’immeuble.

En prévision d’une vente d’entreprise, ces droits permettent de ne pas rater d’éventuelles opportunités d’agrandissement fort alléchantes pour un acheteur qui a des plans de croissance. Un de ces droits peut compenser l’absence de l’option d’expansion. Bien que moins avantageux pour le locataire, car les bailleurs ne garantissent pas qu’un espace soit disponible au moment opportun, cette option permet d’envisager un agrandissement éventuel de l’espace sans déménagement.

Quelles sont les clauses du bail commercial qui peuvent nuire à une transaction?

En immobilier commercial, le bailleur jouit de plus de latitude dans le choix de sa clientèle et peut donc se réserver le droit d’intervenir dans une transaction de vente d’entreprise lors d’une fusion ou une acquisition ou même de changement de contrôle interne de l’entreprise locataire. Il faut donc s’assurer de bien négocier les clauses suivantes afin de minimiser les risques pour la transaction :

1. Cession et sous-location

Lors de toute transaction (achat, vente, fusion, changement de contrôle), il est fort probable que l’entité juridique responsable des obligations du bail commercial change, de même que les cautions, s’il y en a. Dès la signature du bail, il faut donc prévoir les éléments nécessaires afin que le bailleur ne puisse pas refuser une cession ou une sous-location de bail pour des motifs qui ne seraient pas raisonnables ou de mauvaise foi.

2. Remise en état des lieux loués

Cette clause peut s’avérer une des plus coûteuses pour le locataire. Elle vient définir comment le local commercial doit être remis au bailleur à la fin du terme. Le bailleur peut exiger l’enlèvement des améliorations locatives effectuées au cours du bail et même certaines améliorations qui étaient déjà présentes lors de la prise de possession des lieux par l’entreprise. Dans l’optique où, à la suite d’une transaction, l’entreprise souhaite se départir de l’espace, il pourrait y avoir des coûts significatifs qui s’ajoutent à la facture. Si l’acheteur n’a pas tenu compte des implications de cette clause lors de sa vérification diligente, c’est assurément une mauvaise surprise qui a le potentiel d’amoindrir la rentabilité de la transaction. Si une bonne analyse du bail est réalisée et que cette clause est prise en compte dans l’évaluation, on peut s’attendre à une négociation du prix en conséquence qui visera à transférer les frais relatifs au vendeur.

3. Usage

La clause d’usage vient déterminer l’usage des lieux loués que le locataire prévoit faire. Plus l’usage mentionné est précis et spécifique, plus il peut nuire à un changement éventuel d’activités à l’intérieur des lieux loués. Par exemple, une entreprise qui offre des services de création de sites internet et qui serait achetée par une entreprise qui vend des articles promotionnels pourrait se voir refuser l’aménagement d’une salle d’exposition. L’acheteur potentiel qui a des projets de modification ou de diversification des activités de l’entreprise doit s’assurer que les usages envisagés sont permis par le bail. S’ils ne le sont pas, son plan stratégique risque d’être remis en question et la transaction aussi.

4. Occupation continue

De manière générale, le bailleur exige que le locataire occupe physiquement les lieux de façon continue et sans interruption. Il s’agit d’une clause tout à fait légitime pour un propriétaire d’immeuble. Cependant, cette clause peut gravement nuire à une réorganisation immobilière qui surviendrait à la suite d’une transaction. Imaginez deux entreprises qui souhaitent réunir leurs équipes respectives et qui ne pourraient pas quitter physiquement leurs espaces avant la fin du bail suite à une fusion.

Conclusion

Si on prévoit vendre une entreprise à court ou moyen terme, il est impératif de s’assurer que le bail donne suffisamment de flexibilité pour permettre et favoriser la transaction de vente.

Pour être en mesure de réaliser une vente la plus payante et la plus simple possible, la clé du succès est de préparer l’entreprise au moins quelques mois avant de la rendre disponible sur le marché. Pour l’optimiser, il ne faut pas hésiter à avoir recours à des spécialistes, tant pour l’analyse et la négociation du bail que pour tous les autres aspects de l’entreprise.

Eric Marquis                                            Anne Dugal-Ferron, MBA, CPA
Développement des affaires              Cofondatrice
Bender & associés                                 LaVitrine.biz
emarquis@mbass.com                       anne@lavitrine.biz
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